龙年岁首“倒春寒” 京沪杭土地市场扫描

来源:www.guandian.cn/article/20120209/117926.html#v0     发布者:图智策划     时间:2012-2-10 9:33:00

  尽管已经立春,但是土地市场仍是一片严冬。2月还未过半,国内多个城市的龙年土地首拍频现底价成交,提前遭遇倒春寒。

  不仅如此,京沪两地纷纷调低2012年土地出让金预期,使得本就颓势的土地市场显得更加低迷。
  底价成交
  上海土地市场龙年首拍颇具戏剧性。
  原定于2月15日出让的上海市金泽镇练西路南侧地块,截至2月3日,虽然有10家领取申请书的企业,但最终递交申请竞买的仅有上海青晨房产一家而,出让日期被提前至2月6日。最终该地块以底价2.15亿元成交,折合成交楼板价约为3000元/平方米。
  2月8日,上海又通过招标的方式出让了马桥镇元江路南、曙光路东06B-06/07地块,上海古杉投资管理有限公司以及上海元景投资管理有限公司以3.8188亿购得。
  土地市场“开门见冰”不仅仅出现在上海,在160公里外的杭州,年后推出的数宗商用地亦全部底价成交。
  2月7日,杭州市主城区一次性推出5宗商业用地(包含1宗加油站用地),出让地块总面积93571平方米。该5宗土地都均只有1家竞买人参与竞买,均以底价加价100万元直接成交,总成交金额为13.5亿。
  一日之后(2月8日),杭城再推3宗商业用地,总出让面积125.6亩,可建建筑面积约28.4万平方米。该3宗土地依旧以底价加价100万元成交,总成交金额约10.3亿元。
  值得一提的是,上述土地竞得人中并无一家房企在列。
  同样的事情也发生在北京。统计数据显示,今年1月,北京市土地市场共成交19宗地块,总土地出让金为20.61亿元人民币,成交建筑面积为141.12万平方米,平均楼面价为1460.6元/平方米。
  其中,包括15宗工业用地、4宗经营性用地及1宗住宅用地,所有地块全部底价成交,溢价率为零。
  地价或让步
  对于现时土地市场频现底价成交,业内人士表示并不感到惊讶。
  “实际上,底价成交从去年下半年开始就已经大面积出现。”上海德佑地产研究主任陆骑麟表示,这种情况延续到2012年。与此同时,受市场预期不明朗及库存积压难售等因素影响,短期内房地产企业拿地积极性不高,春节长假也在一定程度上影响了土地供应和成交。
  除此之外,有业内人士分析称,政府对于土地市场持续低迷也已有了较深的认识,因此调低2012年土地收入预期。
  公开资料显示,北京、上海在2012年纷纷调低了土地出让金的预期。其中,北京市财政局称今年的土地出让收入约为900亿元,同比降幅接近三成。而上海也将今年土地出让收入预算下调至1250亿元,仅为2011年实际土地出让收入的83.8%。
  对于此次下调土地收入预期,有分析人士指出,调低预期的表述是建立在地方政府对土地市场形势不好的判断上,并非地方政府的主动行为。
  “土地财政缩水对地方经济转型起到的是倒逼作用,政府目前仍无意主动降低地价,以平抑房价。”该分析人士续指,但根本上说,地价下调是房价真正调整的基础。
  据中原监测,部分外围过热区域地价已出现小幅回落趋势,如北京通州宋庄和房山长阳、上海嘉定南翔和奉贤南桥、广州科学城、杭州下沙和之江。
  中原表示,这些地区处于城市外围,受近两年大量开发、集中供地影响,未来住宅供应规模庞大,势必将形成竞争格局,对房企销售造成一定压力。目前,部分房企率先降价销售,而拿地价格亦出现10%-20%的回落。
  但从成交数据来看,尽管部分区域地价出现松动,但地价下跌仍限个案,地价总体依然保持坚挺。随着近期流标率大幅上升、全年土地出让金下滑,中原预计地价有望2012 年出现下降趋势。

 

 

 

 

 

 

 

 

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